권리분석이란
경매에서 권리분석은 기초 중에 기초라고 할 수 있다.
권리분석이란 법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차이다. 권리분석을 하기 위해서 기준이 되는 권리를 찾아내어 그 이전 권리는 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다. 이 때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리는 낙찰자에게 인수된다. (출처: 나무위키)
권리분석 하는 방법
등기부등본 확인하기
등기부등본은 경매 사이트에 가면 바로 확인할 수 있다. 단, 경매사이트에 저장된 등기부등본이 발급한지 오래된 것일 수 있으므로 낙찰받을 물건이면 등기소에서 직접 등기부를 열람하는 것이 좋다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다. 표제부에는 건물에 대한 정보, 갑구에는 소유자에 대한 정보, 을구에는 소유자 외에 나머지 모든 사항에 대한 정보(예를 들면 채무)들이 기록되어 있다.
말소기준권리 찾기
말소기준권리는 매각 후 소유권이전등기 시 부동산등기부등본에 설정돼있는 권리의 소멸여부와 임차인의 보증금 인수여부를 결정하는 권리로 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 등 6가지 권리가 이에 해당한다.
경매사이트에 말소기준권리가 나와있지만 간혹 오류가 있는 경우가 있으니 제대로 확인해야 한다.
말소기준이전의 권리는 낙찰자가 인수해야 하는 권리로 조심해야하고, 말소기준이후의 권리는 소멸되는 권리로 신경쓰지 않아도 된다.
인수되는 권리 확인하기
다음과 같은 경우들은 인수가 되는 권리들로, 꼭 제대로 확인하여 낙찰에 참여해야 한다.
대항력 있는 임차인
임차인의 확정일자와 전입신고에 따라서 대항력과 우선변제권이 정해진다.
대항력은 전입신고를 한 다음날 00시부터 발생하는데, 전입신고날짜가 말소기준권리보다 앞선 다면 대항력 있는 임차인이라고 판단한다.
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 | 최우선변제권 |
| 의미 | 임차인이 제 3자에게 주장할 수 있는 권리 | 우선적으로 배당받을 수 있는 권리 | 소액임차인 최우선변제 (배당 3순위) |
| 효력발생시점 | 1. 주택의 점유 2. 전입신고 다음날 00시 |
1. 점유 2. 전입신고와 확정일자 중 늦은 일자를 기준으로 다음날 00시 |
1. 주택의 점유 2. 전입신고 |
| 효력 | 보증금 전액을 받을 수 있음 | 보증금을 후순위에 우선하여 변제받을 수 있음 | 소액보증금 중 일부를 최우선변제 받을 수 있음 |
대항력 있는 임차인이 배당 요구를 했을 경우에는 보증금에서 배당받은 금액을 제외한 나머지 금액만 지불하면된다. 하지만 배당요구를 하지 않은 경우 보증금 전액을 낙찰자가 지불해야 한다.
그 외 인수되는 권리들
말소기준권리 이후에 소멸되지 않는 권리들이 있다. 바로 법적지상권, 건물가처분, 유치권이다.
법적지상권
법적지상권이란 토지와 건물의 소유주가 다른 경우, 건물이 철거되지 않고 계속 존속할 수 있도록 법적으로 보호하는 권리를 의미한다.
법정지상권 성립조건은 토지와 건물의 소유자가 원래 같아야 하고, 토지에 설정된 근저당권이 있어야 하며, 토지와 건물이 동시에 경매로 나와야 한다.
법정지상권이 있는 물건이라면 건물을 철거하기도 어렵고 토지 사용료에 대한 부담을 가질 가능성이 있어 주의해야 한다.
건물철거가처분
건물 가처분은 소유권 분쟁이 진행 중인 건물에 대해 강제 집행을 막기 위한 임시 처분이다. 가처분을 해제하기까지 오랜 시간이 걸릴 수 있으므로 주의해야 한다.
유치권
타인의 물건을 점유하고 있는 사람이 그 물건에 대해 일정한 권리를 주장할 수 있는 권리다. 직접 임장을 가보면 유치권 행사가 진행중인 경우 다음과 같은 현수막이 걸려져 있는 것을 확인할 수 있다.
유치권 성립조건은 해당 물건과 채권자 사이에 직접적인 연관이 있어야 하며, 해당 물건을 계속 점유하고 있어야 유치권이 성립된다. 만약 유치권이 있는 물건을 낙찰받게 된다면, 낙찰자가 공사비를 대신 지불해야 한다.
선순위 전세권
만약에 말소기준권리보다 빠른 선순위 전세권이 있는 경우, 이 전세권자가 배당요구를 하지 않을 경우에는 낙찰자가 전세권을 인수해야 한다.
민집 제91조 제4항에 따라 소멸된다. 배당요구하였으나 전세보증금 전액을 배당받지 못한 전세권도 소멸된다. 그러나, 대항력있는 임차권과 전세권이 동일인인 경우 전세권은 소멸할지라도 대항력있는 임차권에 의해 낙찰인은 못받은 보증금을 인수해야 하므로 조심해야 한다.