주택임대차보호법 핵심 정리 (묵시적 갱신, 대항력, 최우선변제권)

 

만약 내가 전세로 살고 있는 이 집이 경매로 넘어가게 된다면, 잘못해서 전세 보증금을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨날 수 있다. 이런 것들을 예방하려면 주택임대차보호법에 대해 정확하고 확실하게 알고 있어야 한다.

 

주택임대차 보호법이란

임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 생겨난 법이다. 특히 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 법률이며, 주택의 일부나 전부에 대해서 임차하는 경우에 적용이 된다.

 

임대차 기간

임대차기간은 보통 2년으로 계약한다. 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임차인은 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 즉, 계약 기간이 끝났다고 하더라도 임대인이 임차인에게 보증금 전액을 돌려주지 않으면 임차인은 그 집에서 살 수 있는 것이다.

 

묵시적 갱신

임대인이 임대차기간 만기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우엔 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약하는 것으로 본다.

• 묵시적 갱신의 존속기간은 2년이며, 횟수에는 따로 제한이 없다.
• 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
  이때 임대인이 계약 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 임대인은 3개월 내에 보증금을 임차인에게 반환해야 한다.
• 묵시적 갱신의 경우, 임차인에게만 계약해지권이 있어서 임차인에게 굉장히 유리한 부분이다.
• 하지만 월세를 연체하거나 임차인으로서의 의무를 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 계약을 적용하지 않는다.

 

대항력

임차인이 제 3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권한을 얘기한다. 임대보증금의 전액을 받을 때까지는 해당 부동산에 거주하며 대항할 수 있다는 것이다. 대항력이 있는 임차인은 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받기 전까지 낙찰자에게 못 나간다고 할 수 있다.

대항력 요건

임차인이 대항력을 가지기 위해서는 다음의 요건들이 충족되어야 한다.

1. 임차인이 해당 집에 실제로 거주
2. 전입신고

점유와 전입신고를 충족하면 그다음 날 0시부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 만약, 대항력이 생기기 전에 집에 근저당권이 생긴다면 대항력은 생기지 않는다.

 

우선변제권

대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 살던 임차주택이 경매 혹은 공매되는 경우, 임차인은 후순위 담보권자나 혹은 낙찰자에게 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말한다.  

내가 살던 집이 경매에 넘어갔다면?

대항력과 우선변제권이 있던 임차인이 살던 집이 경매에 넘어갔다면 선택할 수 있는 방법은 2가지다.

• 낙찰자에게 전 집주인과 똑같은 계약 조건으로 임대를 하겠다고 요구하기
• 법원에 배당요구하여 보증금 돌려받기

단, 배당요구를 할 경우에는 배당요구 종기일까지 접수해야 한다. 이를 넘길 경우에는 배당신청을 하더라도 배당받지 못한다.

 

우선변제권 요건

1. 대항력 (점유 및 전입신고)
2. 확정일자

우선변제권의 효력이 발생하는 시점은 전입신고일과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 한다. 

 

소액보증금 최우선변제권

대항력이 없는 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 돌려받을 수 있는 권리를 뜻한다. 대항력이 없더라도 특정 조건을 갖춘다면 일정 보증금을 돌려받을 수 있는 것이 우선변제권과의 차이점이다. 보증금이 소액인 임차인들을 보호하기 위해 만들어졌다. 

최우선변제권 요건

1. 소액 보증금
2. 경매개시결정기입등기 전에 대항력
3. 배당요구 종기일까지 배당요구

소액 보증금 적용 범위는 지역 별로 차이가 있는데 항목은 다음과 같다. 

지역	소액보증금 적용범위	최우선 변제금
서울	1억 6천5백만원 이하	5천5백만원 이하
과밀억제권역 (김포, 용인, 세종, 화성)	1억 4천5백만원 이하	4천8백만원 이하
광역시 (이천, 파주, 광주, 안산, 평택)	8천5백만원 이하	2천8백만원 이하
그 외 지역	7천5백만원 이하	2천5백만원 이하

해당 기준은 담보물권 설정일이 23년 2월 21일 이후로 설정된 것들 기준이며, 그전에 담보물권이 설정되었다면 적용범위와 변제금이 달라진다.

 

Reference

• 부동산 이인자 실전경매강의
• 주택임대차보호법 핵심 정리 (묵시적 갱신, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권)
• 주택임대차보호법, 꼭 알아야 할 핵심 내용과 활용 방법