권리분석의 핵심, 말소기준등기 자세히 알아보기

권리분석에서 가장 중요한 내용인 말소기준등기에 대해서 알아보고자 한다.

 

말소기준등기란

낙찰받은 부동산에 설정된 권리가 인수되는지, 소멸되는지 기준이 되는 등기다. 말소기준등기 기준으로 선순위의 권리들은 소멸이 되지만, 후순위에 있는 권리들은 소멸이 되는 등기를 말한다. 만약 A라는 등기가 말소기준등기가 되면 A 다음에 있던 B, C, D, E 등등 후순위의 등기는 소멸이 된다. 하지만 예외로 소멸되지 않는 등기도 있다. (유치권, 건물철거가처분, 예고등기)

 

말소기준등기 종류

저당, 근저당

저당, 근저당의 민법에 적힌 내용은 다음과 같다.

저당권은 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보고 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말한다. (민법 제 356조)

근저당은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말한다. (민법 제 357조)

저당, 근저당은 부동산을 담보로 제공하여 채권을 설정하는 권리로, 채무자가 채무를 갚지 못한 경우 저당권자가 담보로 제공된 부동산을 경매하여 채권을 변제할 수 있는 권리를 말한다. 

저당, 근저당의 차이점은 채권최고액 설정이다. 근저당권의 경우 채권자가 채무자에게 돈을 빌려줄 때 채무자가 원할 경우 최고액을 정하지 않고 근저당을 설정할 수 있다. 그래서 대출자가 향후 추가 대출이 필요한 경우 근저당을 바탕으로 추가 대출을 받을 수 있기 때문에 주택담보대출의 경우 근저당권으로 설정하는 것이 일반적이다.

그리고 채무자가 다른 채권자로부터 다른 부동산에 대해 저당권을 설정한 경우, 근저당권자는 다른 저당권자보다 우선하여 채권을 받을 수 있다.

 

압류, 가압류

채무자가 재산이 있더라도 다른 사람의 명의로 빼돌리거나 재산을 은닉시켜 버리면 돈을 받을 수가 없다. 압류, 가압류는 이러한 사태를 막기 위해 재산 처분을 제한하는 임시의 보전절차이다.

가압류란 채무자가 자신의 재산을 빼돌리지 못하게 하는 임시적인 압류이다. 먼저 가압류를 건 후에 채무자의 재산에 대해서 합법적으로 강제집행을 할 수 있는 집행권원을  취득한 후, 압류를 통해서 채무자의 재산을 경매를 집행함으로서 돈을 받아낼 수 있다.

만약에 압류를 걸기전에 재산을 다 빼돌려버린 후에는 사해행위취소소송을 걸어야 한다. 하지만 이 소송은 압류, 가압류보다 더 많은 비용이 들어가게 된다.

 

전세권

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산을 용도에 쫓아 사용하는 용익물권이다. 

최우선순위 전세권자가 경매신청을 하거나 배당요구를 하게 되면 말소기준권리가 되어서 소멸된다. 만약 다른 말소기준보다 앞선 전세권은 낙찰자가 인수하는 것이 원칙이다. 예를 들어서 1순위가 전세권 2순위가 근저당권이고, 이 최우선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았으면 2순위 근저당권이 말소기준권리가 된다. 낙찰자는 매각금액과 별도로 이 최우선순위 전세권자에게 전세금 전액을 인수해야 한다. 

배당요구는 배당요구종기일 내에 배당요구를 해야 효력이 있다. 

 

경매개시결정기입등기

경매는 채권자의 경매신청으로부터 시작된다. 자세히 말하면 경매의 시작은 경매개시결정 사실이 부동산등기부등본에 등기된 때에 경매가 시작된다. 경매개시결정등기가 발생함으로써 모든 사람들이 해당 부동산에 대한 경매 사실 여부를 확인할 수 있게 된다.

경매개시결정기입등기에는 강제경매개시결정등기와 임의경매개시결정등기로 나눠져있다. 강제경매개시결정등기는 집행권한과 집행관을 얻어서 경매를 결정하는 것을 말하고, 임의경매개시결정등기는 전세권과 같은 근저당, 담보권과 같은 것으로 경매를 결정하는 것을 말한다. 

 

담보가등기 (소유권이전청구가등기)

담보가등기와 소유권이전청구가등기는 배당요구에 따라 나뉘게 된다. 소유가등기권리자가 법원에 배당요구를 할 경우 담보가등기가 되고, 권리자가 법원에 아무런 신청도 하지 않으면 소유권이전청구가등기가 된다.

경매 물건이 매각되면 담보가등기의 경우엔 권리가 소멸이 되는 반면, 선순위의 소유권이전청구가등기는 낙찰자에게 승계된다.  

소유권이전청구가등기는 등기 중 소유권에 관한 것으로서 이전청구권을 보전하기 위한 목적으로 설정된 등기이다. 즉 매매계약을 할 경우에 그 약정 내역을 기록하기 위해서 설정하는 것이 소유권이전청구가등기이다. 

 

Reference

• 부동산 2인자
• 태인경매정보 - 말소기준등기의 원리
• 근저당권과 저당권의 차이점 요약 정리
• 압류와 가압류의 개념, 의미, 차이, 구별
• [부동산 Q&A] 소유권가등기, 담보가등기 구별 방법은
• 경매와 말소기준권리로서의 전세권