부동산 경매 절차 총 정리

 

경매 절차는 크게는 압류, 매각, 배당 3단계로 진행되며 세부적으로는 총 9가지로 구성된다. 이 9가지 항목에 대해서 세세하게 알아보고자 한다.

1. 채권자의 경매신청

부동산이 경매에 나오게 되는 이유는 한 가지다. 채무자가 채권자에게 '빚'을 갚지 않아서다. 채무자가 빚을 안갚았을 때 채권자는 법원에 경매를 신청하게 된다.

2. 법원의 경매개시결정

법원에서는 신청들어온 경매를 바탕으로 경매개시를 결정한다. 법원은 채무자에게 부동산이 곧 경매에 들어간다는 안내문을 전달하게 되고, 이때 등기에는 임의경매개시결정이라는 기록이 남게 된다.

3. 현황조사 혹은 매각 물건 감정평가

집행관들이 현장에 나와서 해당 부동산에 채무자가 살고 있는지, 임차인이 살고 있는지, 혹은 공실인지에 대한 여부를 확인하는 현장조사를 진행한다. 이렇게 조사한 내용을 현황조사서라고 하는데 경매 사이트에서 확인할 수 있다.

현장조사를 마치면 감정평가사가 거래사례비교법을 통해 부동산의 감정가를 매긴다. 주의할 점은, 감정평가를 한 시점과 실제로 경매나오는 시점까지 6개월에서 1년정도가 걸리기 때문에 가격이 달라질 수가 있다. 그래서 입찰을 할 경우에 현 시세를 반드시 파악해야 한다.

4. 배당요구 종기일 지정

경매가 진행이 되면 채권자들이 '돌려받을 돈이 있다'라는 의미로 법원에 배당 요구 신청을 한다. 그러면 법원에서는 배당요구 종기일을 정해주는데, 이 때까지 채권자들은 돌려받을 빚이 얼마인지 배당을 요구하는 신청서를 작성하면 된다. 

5. 경매 물건의 매각기일 (입찰)

모든 조사가 끝나면 법원에서 경매가 진행된다. 이는 법원 사이트에서 매각 공고를 통해서 확인할 수 있다.

맨 처음에 경매가 뜨게 되면 가격이 비싸기 때문에 보통 유찰이 된다. 이 때 입찰가가 본인이 생각할때 합리적인 금액이라면 입찰을 하면 된다. 여기서 주의할 점은 입찰 보증금이다. 입찰 보증금은 최저가의 10%를 내고 경매를 진행하는 것이다. 낙찰이 되면 나머지 금액을 납부하면 되는 것이고, 떨어지면 그대로 돌려받을 수 있다.

6. 법원의 매각허가 결정 

낙찰이 되면 그 동안의 절차에서 문제가 없었는지 매각 허가 기간(약 2주)을 준다. 만약 특별한 이상이 없으면 법원에서 매각 허가를 떨어뜨리고 낙찰자에게 잔금을 내라는 연락을 취한다.

7. 낙찰자의 잔금납부 / 권리 취득

잔금 기일이 도래하면 나머지 잔금을 납부하면 된다. 잔금을 납부하게 되면 소유주가 낙찰자로 바뀌게 되고 등기상에도 소유자가 낙찰자로 바뀌게 된다. 

8. 명도

만약 입찰받은 부동산에 누가 살고 있다면 협상을 통해 내보내야 한다. 이 때, 이사비가 들 수도 있고 강제집행을 해야할 수도 있다. 그래서 보통 잔금을 내고 해당 부동산에 들어갈 때까지 약 3개월에서 6개월 정도가 소요된다고 보면 된다.

9. 채권자의 배당기일

잔금을 납부한 후 한달이 지나면 배당기일이 잡히게 된다. 배당기일에는 납부한 잔금으로 채권자들(임차인, 은행 등)이 법원에 가서 돌려받아야 하는 돈을 돌려 받게 된다. 이것을 배당이라고 부른다. 

 

Reference

• 부동산 2인자 경매실전강의
• 부동산 경매 강의보다 더 쉽게 알려주는 경매 절차 총정리
• 경매절차에 참여하여 제대로 배당받는 법