경매의 기본, 권리분석이란 무엇일까

 

경매를 처음 접하다 보면 권리분석이라는 단어가 항상 나온다. 그만큼 중요하다라는 뜻인데, 권리분석의 기초 개념을 알아보고자 한다.

 

권리분석이란

어떤 부동산이 경매로 낙찰되면 그 부동산에 존재하던 권리들은 대부분 낙찰로 소멸된다. 그러나 낙찰 후에도 소멸되지 않고 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는 권리도 있다. 부동산 경매 입찰자는 낙찰 후에 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 파악해야 하는데 이를 권리분석이라고 한다.

권리분석은 말소기준권리를 바탕으로 낙찰자가 인수되는 권리 여부에 대한 판단을 하는 것이다. 말소기준권리 이후에 권리는 이후에 보통 말소되지만, 유지되는 권리가 있기 때문에 권리분석이 꼭 필요하다.

즉, 경매에 입찰하기 전 말소기준권리를 바탕으로 권리상의 하자 여부를 판단하고 인수되는 권리로 인한 추가적인 비용을 고려해 입찰여부 및 입찰가를 산정하는 것이다.

 

말소기준권리

권리분석에서 가장 중요한 것이 말소기준권리다. 말소기준권리란 부동산경매에 낙찰이 될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리는 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 

예를 들어서 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어온 경우, 그 부동산에 경매가 부쳐진다면 세입자의 전입일이 근저당권의 설정일보다 나중이 되기 때문에 부동산의 낙찰자의 권리는 세입자의 권리보다 우선시 할 수 있다.

말소기준권리가 될 수 있는 것은 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권(배당 신청한 경우) 총 5가지가 있다. 이 5가지 중 날짜가 가장 빠른 등기목적을 찾는 것이 말소기준권리를 파악하는 것이다. 말소기준권리의 날짜를 기준으로 그것보다 앞선 등기권리가 있다면 그 권리금액만큼 낙찰자에게 인수된다.

말소기준권리 기준으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리는 다음과 같다.

 

 

소멸되는 권리

• (근)저당권, 담보가등기, (가)압류
• 전세권자가 경매를 신청하거나 배당요구를 한 경우
  (하지만 전세권자가 보증금 반환에 대한 강제경매를 신청하게 되면 최선순위전세권 낙찰자에게 인수될 수도 있다.)
• 말소기준권리보다 후순위로 전입신고와 인도를 마친 임차인
  (하지만 만약 이 임차인의 보증금이 소액이면 소액임차인으로 배당 일부분 받을 수도 있다.)
• 말소기준권리보다 후순위 용익물권 (지상권, 지역권, 전세권)
• 말소기준권리보다 후순위 권리 (가등기, 가처분)

 

인수되는 권리

• 말소기준보다 앞선 일자로 대항 요건을 갖춘 임차인
  (대항 요건 = 전입신고 혹은 점유)
• 말소기준보다 앞선 일자로 설정된 용익물권 (지상권, 지역권, 전세권)
• 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 가처분, 소유권이전청구권가등기, 환매등기, 임차권등기된 임차권
• (무조건 인수) 예고등기
• (무조건 인수) 유치권 (=> 임장을 통해 확인 가능)
• (무조건 인수) 법정지상권 (=> 임장을 통해 확인 가능)
• (무조건 인수) 건물철거 가처분

 

권리분석 방법

부동산등기부등본을 통해 권리에 대한 분석을 진행한다. 부동산등기부등본상으로 확인할 수 없는 법정지상권, 유치권 유무는 현장조사를 통해 확인해야 한다.

1. 등기사항전부증명서

등기사항전부증명서로 소유권, 가등기, 가처분, 저당권 등에 대한 정보를 알 수 있다. 

2. 감정평가서

법원은 경매를 진행할 매각기일을 정하기 전에 감정평가사에게 진행할 경매물건의 평가를 요청하며 감정평가사는 부동산의 시세와 위치 등을 감안하여 감정가를 제시하게 되고 이를 감안하여 법원의 최저 매각가를 정하게 된다. 경매가 개시되는 시점과 감정평가되는 시점은 상당한 약 6개월 이상의 시간이 걸린다. 감정평가액은 시세와 차이가 있기 때문에 감정평가액만 믿고 입찰하면 안되고 반드시 주변 시세를 확인해야 한다.

3. 현황조사서

법원은 경매개시를 결정한 이후에 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 보증금의 액수와 같은 현황들에 대해서 조사하도록 한다. 매각 부동산의 감정평가에 중대한 영향을 미칠 것이라고 판단되면 이를 현황보고서에 기입한다.

4. 매각물건명세서

매각물건명세서란 경매 진행 시 법원이 매수하려는 자 등이 매각물건의 정보를 볼 수 있도록 그 구체적인 명세를 기록하여 비치한 문서를 말한다. 매각 물건 명세서에 기재되어야 할 내용은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 임대료 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권 개요 등이다. 한편, 법원은 민사집행규칙 제55조에 따라 위와 같은 매각물건명세서를 누구든지 볼 수 있게 매각기일의 1주일 전까지 비치해 놓는다.

 

Reference

• 부동산 2인자 경매실전강의
• 말소기준권리 위키백과
• 놀라운 공매 - 1분만에 끝내는 공매 등기부등본 권리분석하는 방법
• 매각물건명세서에 잘못된 정보가 기재되어 있다면?