대출 받을 때 반드시 알아야 하는 것 - LTV, DTI, DSR

대출 규제가 필요한 이유

보통은 집을 매매하기 위해 대출을 이용한다. 우리가 보통 집을 매매할 때 이용하는 대출 상품은 주택담보대출이다. 주택담보대출은 주택을 담보로 대출을 받는 금융상품이다. 담보물을 대상으로 하는 만큼, 일반적인 신용대출보다 금리가 낮다.

만약 주택가격이 너무 비싸지면 각종 패널티를 물거나 대출제약을 가한다. 미국에서 일어난 08 부동산발 금융위기처럼 대출액이 담보가치보다 높아질 수 있기 때문이다. 

그래서 정보는 주택담보대출비율을 탄력적으로 조정하면서, 대출을 해준다. 상승기에는 주로 LTV를 낮추고, 시장의 하락기에는 파격적으로 대출 규제를 풀어준다. 

 

LTV, DTI, DSR

대출을 받아야 할 때는 반드시 LTV, DTI, DSR 이 3가지를 알아야 한다.

 

LTV (주택담보인정비율)

LTV는 Loan(대출) to Value(가치)의 약자다. 주택의 담보가치에 비례해 대출을 해준다는 의미다. 

• LTV =  대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100

만약 5억짜리 아파트의 LTV가 70%면 3억 5000만원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻이다. 하지만 3억 5000만원을 다 대출을 받을 수 있는 것은 아니다. 연소득과 기타 부채에 따라 대출규제인 DTI와 DSR을 확인해봐야한다. 

 

DTI (총부채상환비율)

DTI는 Debt(빚) to income(소득)의 약자다. 주택담보대출을 받고 나서 상환 능력이 어떤지 확인하는 것이다. 전체 소득에서 전체 빚의 원금과 이자(원리금)가 차지하는 비중이 얼마나 되는지를 놓고 대출 여부가 결정되는 제도다. 만약 담보가치가 높아도 소득이 충분하지 않으면 대출이 어려운 구조다. 

• DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100

DTI를 제대로 계산하기 위해선 주택담보대출 금액, 금리, 대출기간이 필요하다. 또, 부채가 있는 경우 부채 금액과 금리가 필요하다. 

 

DSR (총부채원리금상환비율)

DSR은 원금과 이자를 합친 총 대출 상환액이 연 소득액에서 차지하는 비중을 의미한다. DTI보다 조금 더 강한 대출 규제다. 주택담보대출 외에 빚까지 적용되어 상환 능력을 확인하는 것이다.

• DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100

DTI와 DSR의 가장 큰 차이는 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액 +기타대출의 이자 상환액인데 반해, DSR의 경우에는 원리금 상환액 +기타대출의 원리금 상환액이라는 것이다. 즉, 총부채 상환액을 소득과 비교해서 대출을 해주는 것은 똑같지만, DSR의 경우 주택담보대출외 대출(기타대출)까지도 이자 상환액이 아니라, 원금과 이자 상환액(원리금상환액)을 기준으로 한다는 것이 차이다. 

 

계산해보기 (부동산사이트)

부동산사이트에서 DSR을 계산해보았다. 만약 연봉 5천만원인 사람이 3억 5천만원의 4.5% 금리인 주택담보대출을 받는다고 가정해보자. 

이처럼 DSR이 40%가 넘기 때문에 해당 대출은 대출 규제에 걸려 대출이 나오지 않을 것이다. 이럴 경우에는 대출 금액을 줄이거나 상환 기간을 늘려 DSR 지수를 높여야 한다.

 

스트레스 DSR

24년부터 적용된 대출 규제다. 스트레스 DSR은 실제로 받는 대출금리에 추가적인 가산금리를 더해 DSR을 계산하는 방법이다. 예를 들어서 실제로 대출받는 금리가 4%면, 가상 금리 1%를 더해서 총 5%로 심사를 하는 것이다.

 

Reference

• LTV, DTI, DSR 부동산 대출규제 알아보기
• 주택담보대출이란?
• 5억 아파트 청약 당첨됐는데, 내 돈 이것밖에 안든다고?
• 부동산계산기