[부동산 상식] 임대차 계약 의미, 종류, 절차

임대차 계약이란?

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임대차 계약에 대해서 알아보기 전에, 임대차의 뜻 풀이부터 살펴 보았다. 

임대차는 당사자 가운데 한쪽이 상태편에게 물건을 사용하게 하고, 상대편은 이에 대하여 일정한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약.

즉, 물건을 소유하고 있는 사람이 있고, 그 물건을 빌리려는 사람이 있어서 서로 합의하에 일정한 돈을 지불하여 물건을 빌리는 계약이라고 쉽게 생각하면 된다. 물건을 소유하고 있는 사람을 임대인이라고 하고 물건을 빌리는 사람을 임차인이라고 한다.

 

임대차 종류

임대차 종류로는 전세, 월세, 반전세, 무보증월세가 있다. 

전세	임대차 계약 시에 보증금을 집주인에게 주고 나갈 때 집주인에게 보증금을 돌려받는 계약.
월세	임대차 계약 시에 일정의 보증금을 집주인에게 주고 매달 별도의 세를 내는 계약.
반전세	월세와 유사하나 보증금과 월세의 비율이 거의 5:5, 6:4, 4:6인 계약.
무보증 월세	월세의 한 종류로 임대차 계약 당시 집주인에게 보증금을 주지 않고 대신 1~2년차 월세만을 한번에 지불하는 계약.

 

임대차 계약 절차

절차는 다음과 같다.

1. 이사 희망 지역 선택하기

자신의 경제 상황과 학교, 직장 등의 위치를 고려하여 적절한 지역 선택한다.

2. 손품팔기

인터넷이나 모바일로 가격, 편의시설, 생활교통망 등 생활에 밀접한 시설들이 얼마나 잘 갖춰있는지와 주변 주거형태를 확인한다.

3. 직접 발품팔기

직접 해당 지역을 방문하여 실제로 느끼는 분위기를 파악한다.

4. 공인중개사무소 방문

공인중개사무소를 방문하여 실제 매물을 확인하고 방문한다. 

5. 보유자금 및 대출가능여부 최종 점검

임대차 계약을 하기 위해 적절한 자금이 있는지, 대출을 받아야 한다면 대출이 실제로 나오는지 확인한다.

6. 공부서류 확인

공부서류란 부동산 서류의 공식 명칭을 의미한다. 등기사항 전부증명서, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지 이용 계획 확인서 총 5가지가 있다. 계약을 진행하기전에 공부 서류를 확인한다. 

종류	의미	발급 방법
등기사항 전부증명서	건물이 언제 지어졌는지 면적이 어느 정도인지, 건물/토지 주인과 실제 소유자가 일치하는지 등 건물을 담보로 잡고 있다면 대출을 어느정도로 잡고 있는지를 확인할 수 있다.	인터넷 등기소
토지대장	토지의 실제면적, 사용용도, 공유지 내역 등을 확인할 수 있다.	민원24
건축물대장	건물의 면적, 구조, 층수 등을 알 수 있고 해당 건축물이 위반 건축물인지 알 수 있다.	민원24
지적도	토지의 경계 및 토지 모양을 확인할 수 있다.	민원24
토지 이용 계획 확인서	토지를 원하는대로 이용하는데 제한한 사항의 유무를 확인할 수 있다.	구청 or 토지 이용규제정보서비스

7. 계약

공부서류를 확인한 후 이상이 없으면 일정의 계약금을 지불하여 계약을 체결한다. 보통의 계약금은 매매 대금의 5% ~ 10%이다. 

8. 등기사항전부증명서 재확인

잔금을 치루기 전에 등기사항전부증명서를 재확인한다.

9. 잔금

잔금을 치룬다. 잔금일 다음날에 다시 한번 등기사항전부증명서를 확인한다.

10. 이사

계약한 이사날에 이사를 한다.

11. 전입신고 및 확정일자 (우선변제권)

이사를 하면 이사한날로부터 14일 이내에 전입신고를 해야한다. 확정일자는 전입신고 위해 주민센터에 방문했을 때 전세 혹은 월세 계약서에 받으면 된다. 

• 전입신고: 내가 거주지를 어디로 옮겼는 지 나라에 신고하는 것이다. 전입신고를 함으로써 해당 거주지에 대한 점유를 주장할 수 있게 된다.
• 확정일자: 확정일자란 임대차계약서가 유효하다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관(거주지 주민센터 혹은 등기소)에 확인을 받고, 확정일자부의 번호를 계약서에 받는 것이다.

은행에서 전세자금대출을 시행하기 위해서는 보통 부동산 계약서와 그에 대한 확정일자를 요구하기 때문에, 전입신고와 확정일자는 무조건 둘 다 하는편이 좋다. 

 

전입신고와 확정일자는 우선변제권 때문에 최대한 빨리(이사 당일까지) 하는 것이 좋다. 우선변제권이란, 임차한 주택이 경매 혹은 공매로 넘어갔을 때 대금에서 우선적으로 받을 수 있는 권리를 뜻한다.

 

출처

- 책 <하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔 했다>

- 임대차 계약의 종류

- 공부서류 뜻과 종류

- 전입신고와 확정일자 언제까지 해야할까요?