부동산 주택 종류 및 차이 구분하기

 

주택 유형을 알아야 하는 이유

주택 유형에 대해서 알아야 하는 이유는 주택 유형에 따라 법규나 세금과 같은 것들이 달라지기 때문이다. 주택 유형에 따라 달라지는 것들은 다음과 같은 유형이 있다.

1. 건축 허가 기준
2. 재산세나 종합부동산세 과세 기준
3. 주택담보대출 한도
4. 청약 자격이나 우선순위

 

주택 종류

공동주택

여러 가구가 한 건물에 모여서 사는 주택 형태이다. 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비 일부를 공동으로 사용한다.

종류	설명
아파트	층수가 5층 이상인 주택
연립주택	1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하고, 4층 이하인 주택
다세대주택	1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고, 4층 이하인 주택. (단, 1층 바닥면적의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층의 층수를 층수에서 제외)
기숙사	대상이 학생, 공장, 회사, 종업원일 경우 1개 동의 공동취사시설 이용세대수가 전체의 50% 이상인 것

주의할점)

• 기숙사는 건축법상으론 공동주택이지만, 주택법상응론 준주택이다.
• 다세대 주택은 종종 건축물 대장상의 사무실 용도로 허가를 받고 실제로 주택으로 사용하고 있는 경우가 있다. 예를 들어 1층은 필로티, 2층은 근린생활시설, 3~6층은 다세대 주택으로 건축하는 경우가 있다. 
  이런 물건은 위험하다. 취득세 부분에서 주거용 부동산은 1.1%지만 근린생활시설의 경우 4.6%이며, 건축물 대장상 위반건축물로 등재되면 양성화가 힘들어서 굉장히 조심해야한다. (출처: 부동산 2인자)

 

단독주택

한 세대가 하나의 건물안에서 독립적으로 생활할 수 있는 주택을 말한다. 

종류	설명	제한 사항
일반 단독주택	한 가구가 사는 주택	-
다중주택 (ex. 고시원)	여러 사람이 사는 주택 주로 학생 또는 직장인이 장기간 거주 소유자가 1명	독립된 주거 형태가 아님 각 방에 주방 설치 불가 1개 동의 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하 층수가 3개 층 이하
다가구주택	여러 가구가 사는 주택 소유자가 각 호실마다 다를 경우	1개 동의 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하 층수가 3개 층 이하 (1층을 필로티구조로 사용할 경우 해당 층 제외) 19세대 이하
공관	정부나 회사에서 제공하는 관사 (보통 고위관리직이 사용)	일반인 거주 제한

주의할점)

• 다가구주택은 건축법상으론 단독주택이지만, 주택법상으로는 공동주택의 성격을 가진다.
• 다가구주택 투자는 보통 월세를 받기 위해서이다. 하지만 19세대 이하라는 특성상, 월세를 조금 더 많이 받기 위해서 세대수를 강제로 늘리거나 용도를 변경해서 쓰는 편법 행위가 발생하는데 이 경우에 원상회복 전까지 이행 강제금이 부과된다. 
  그래서 투자할 경우에는 방의 개수를 확인하고 건축물 대장과 비교하여 이상이 없는 것으로 투자해야 한다.
  그리고 대출에도 제한이 있어서 그 부분을 확인해야 한다.

 

준주택

주택은 아니지만 주거로 활용할 수 있는 시설을 말한다. 

종류	설명
오피스텔	업무시설이기 때문에 일반적으로 가능한 여러 가지 시설 측면에서 제약이 있다. 예를 들어 세대별 발코니를 설치할 수 없으며, 전용면적이 85㎡ 이상인 경우 바닥 난방을 설치할 수 없다.
기숙사	건축법에 따르면 공동주택의 한 종류.
다중이용시설	근린생활시설과 업무시설의 한 종류이다. 다중이용업중 500㎡ 미만인 것은 제 2종 근린생활시설이며, 500㎡ 이상인 것은 업무시설이다.
노인복지시설	노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의, 생활 등 일상생활에 필요한 편의를 제공하는 시설

 

헷갈리는 차이 살펴보기

공동주택 vs 단독주택

공동주택의 경우 소유자가 여러 명이며, 단독주택의 경우 소유자가 1명이다. 

 

연립주택 vs 다세대주택 vs 다가구주택

주택 구분	연립주택	다세대주택	다가구주택
주택 유형	공동주택	공동주택	단독주택
구분 소유	가능	가능	불가능
주택 층수	4개 층 이하	4개 층 이하	3개 층 이하
주택 면적	660㎡ 초과	600㎡ 이하	660㎡ 이하

 

오피스텔 vs 아파트

오피스텔과 아파트는 전용률에서 차이가 있다. 서비스면적인 발코니 면적에서 차이가 발생한다. 아파트는 발코니 면적을 서비스로 받기에 실제로 면적이 넓어보이는 효과가 발생한다. 아파트의 취득세는 무주택자 기준 1.1%, 오피스텔 취득세는 4.6%를 납부하게 된다.

 

 

Reference

• 부동산 2인자 온라인 강의 (부알못을 위한 부동산 기초 강의)
• 부동산 초보자를 위한 주택 종류 및 법률 지식
• 다가구/다세대/연립주택, 아파트 구분 차이점
• 준주택의 개념
• 다양한 주택 종류 알아보기! 부동산 용어 모음