매매 계약시 반드시 주의해야할 사항 (등기사항전부증명서, 건축물 대장)

매매 같은 경우는 내 집을 마련하거나 혹은 다른 사람들에게 임대를 주려고 계약을 하게 된다. 보통 금액이 굉장히 크게 때문에 계약은 굉장히 신중이 이뤄져야 한다.

매매 계약할 하기 전 반드시 확인해야 할 서류인 등기사항전부증명서와 건축물대장을 살펴보고자 한다.

 

등기사항전부증명서

등기사항전부증명서를 통해 해당 부동산의 소유, 형태, 구조 및 근저당권 등 소유권에 제한을 가하는 각종 권리들을 확인할 수 있다. 

발급 방법

등기사항전무증명서는 인터넷 등기소에서 확인할 수 있다. (등기열람/발급 > 열람하기 > 주소 검색)

참고로 확인할 때 수수료가 있는데

• 열람수수료는 700원
• 발급수수료는 1000원이다.

 

등기사항전부증명서 구성

우리나라 부동산은 토지 위에 지었으므로 부동산 등기부는 토지와 두 건물 두 가지 종류로 되어 있는 것이 원칙이다. 그러나 집합건물(아파트, 연립, 다세대 주택, 공동상가)은 토지와 건물이 일체화되어 등기부에 토지와 건물이 하나의 등기부로 일원화되어 있다. 즉, 일반 건축물의 등기사항증명서를 발급받을 때는 토지 등기사항증명서와 건물 등기사항증명서 두 종류를 발급받아야 하는데, 집합건물의 경우엔 '등기사항증명서 - 집합건물' 한 가지만 발급받으면 된다.

등기사항전부증명서는 표제부, 갑구, 을구로 나눠져 있다.

표제부	1동 건물 전체에 대한 정보 표시
갑구	부동산 소유권 표시
을구	소유권 이외에 대한 권리 사항 표시

표제부

표제부는 건물 전체에 대한 정보를 표시하는 대문과 같은 역할을 한다. 아파트/다세대/연립 주택과 같은 공동주택인 경우에는 소재지, 지번, 지목, 구조와 함께 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유 부분의 표시, 대지권의 표시 등이 표제부에 기재된다. 

갑구

갑구에는 소유권에 관련된 사항들이 기재된다. 소유권 보존등기(건물이 신축되어 등기가 이루어지는 경우), 소유권 이전등기(매매 등의 사유로 인해 부동산의 소유권이 변경되는 경우), 가등기나 (가) 압류, 가처분, 환매등기, 경매기입등기와 같이 소유권과 관련되는 사항들이 갑구에 기재된다. 

만약 가압류나 가처분 같은 제한사항들이 기입되어 있다면 말소를 한 후 계약을 진행하거나 말소를 조건으로 매매계약서를 작성해야 한다.

을구

을구에는 소유권 이외의 권리들이 기재된다. 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등이 대표적으로 을구에 기재되는 권리들이다.

을구에는 특히 근저당권에 주의를 기울여야 한다. 만약 6억 원에 아파트를 매입했는데 기존의 주택담보대출 4억 3천만 원을 승계하기로 매매계약서를 작성했다면, 매매계약을 체결하기에 앞서 반드시 대출 은행에 종전 주택담보대출을 승계할 수 있는지 확인해야 한다.

 

그래도 못 믿겠다면

이렇게 등기사항증명서를 확인했음에도 불구하고 나중에 집이 경매로 넘어가 낭패를 보는 경우도 있다고 한다. 현재 대한민국 등기사항증명서에는 법적 공신력이 없다고 한다. 그래서 등기부만 믿고 거래했다 하더라도 실체적 권리관계에 부합하지 않으면 법적 효력을 얻을 수 없다고 한다. 

이럴 때 방법이 있다. 이런 악의적인 등기사항증명서 사기 피해를 방지하기 위해서는 계약서에 집주인의 채무, 소유권 관련한 특약을 넣으면 된다고 한다. 집주인이 등기사항(전부) 증명서를 위조해 근저당을 숨기거나 소유관계를 변경하는 등의 문제가 생긴다면 즉시 계약 해지 및 보증금을 반환하도록 하는 내용을 특약으로 설정해 두면 된다. 만약 집주인이 특약 사항을 이행하지 않는다면 소송을 하는 방식으로 대응해야 한다.

두 번째 방법은 부동산 권리보험(권원보험)을 활용하는 것이다. 부동산 권리보험은 부동산 권리 행사에 문제가 생겨 부동산 소유자나 저당권자가 입게 되는 손실을 보상해 주는 보험이다. 권리보험을 들면 부동산 등기사항(전부) 증명서, 등기권리증 등 서류를 위조해 발생된 손실 또는 손해를 보상받을 수 있습니다. (보험비는 매매가 3억 원 기준 약 15만 원 선으로 알려져 있다.)

 

건축물대장

건축물관리대장은 건물의 면적, 구조, 용도, 연면적, 건폐율, 용적률, 건축연도 등을 확인할 수 있는 공적서류다. 등기사항전부증명서와 비교함으로써 미등기 건물의 존재 여부를 파악하거나 공부서류와 일치하지 않는 내용을 확인할 수 있다. 또, 건물의 용도가 무엇인지 확인할 수 있다. 특히 단독주택/다가구주택/상가주택 등을 매입하는 경우면 건축물대장 확인은 필수다.

발급 방법

민원 24에서 열람 가능하다. 발급하지 않고 열람만 해도 충분하다.

건축물 대장 구성

건축물 대장 서류는 갑구와 을구로 나눠져 있다.

갑구	특이사항 (불법인지) 연면적 주용도 건폐율 (토지 중 얼마나 차지하는지. 즉 얼마나 넓게) 용적률 (대지면적에 대한 지상층의 총 건축 면적의 비율. 즉, 얼마나 높게) 건축물 (층별 구조와 용도, 면적) 지역/지구/구역 (법에 정해진 지역/지구/구역상 어디에 속하는 지)
을구	소유자 현황 불법 건축물일 경우 불법증축이나 용도변경 등 기록

만약, 건축물대장에 나타난 소유자와 등기사항전부증명서상의 소유자가 서로 다르다면 등기사항전부증명서의 소유자를 우선으로 한다. 왜냐하면 건축물대장은 소유자가 누구인지 보여주는 것이 목적인 서류가 아니기 때문이다.

 

Reference

• 책 <하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔했다>
• 등기사항전부증명서 보는 방법, 등기부등본 보는 방법, 부동산 필수서류
• 깨끗한 등기라도 믿지 마세요~ 믿고 거래 했다 집 날린 사연은
• 건축물 대장 보는 법, 전부 알려드려요!