아파트 사업 구조 알아보기 (시행사, 시공사, 신탁사, 분양사)

 

출처: 프라임 경제 기사

 

용어 정리

 

시행사

프로젝트 기획부터 분양까지 모든 공사의 전 과정을 책임 맡아 관리하는 회사이다. 디벨로퍼라고도 불린다. 예를 들어 아파트의 경우 계약자와의 계약에서부터 입주까지의 모든 과정을 관리하게 되는 곳이 시행사이다. 

 

시공사

우리가 흔히 아는 건설회사이다. (ex 자이, 힐스테이, 풍경채) 시행사로부터 발주를 받아서 단순 공사만을 담당하는 곳이다. 대부분 건설회사들은 시공사와 시행사를 별도로 관리한다.

시행사가 시행과 시공을 모두 맡는 경우는 자체 개발 사업이라고 하고, 시공만 위탁한다면 도급 사업으로 분류한다. 

 

분양사 (분양대행사)

시행사로부터 분양과 관련된 업무를 대행하는 회사이다. 미분양이 났을 때 일하는 곳이라고 생각하면 된다. 분양광고, 모델하우스 운영, 판매영업 등을 통해 고객을 모집/유치하는 역할을 한다. 

 

신탁회사

건설에 필요한 자금을 관리하고 보증을 진행하는 회사다. 계약자 자금을 안전하게 보호하는 역할을 담당한다. 만약 건축 과정에서 시행사나 시공사가 부도가 났을 경우의 안전장치가 되는 것이다.

부동산 개발 사업을 시행하기 위해 막대한 돈이 있어야 하는데 보통의 시행사는 돈이 충분하지 않다. 시행사가 돈을 빌리기 위해서는 금융기관에 담보를 설정해야 하는데, 이때 단순한 근저당권이 아니라 신탁회사에 신탁을 하는 방법을 통한 우선수익권 확보를 선호한다. 시행사가 파산하거나 시행 능력을 상실하더라도 신탁 제도를 활용하면 도산절차에서의 절연을 통해 안전하게 채권을 회수할 수 있다.

시행사가 신탁회사에 부동산을 신탁하는 경우, 부동산등기부에는 신탁을 원인으로 소유권이 시행사로부터 신탁 회사로 이전된다. 신탁등기가 마쳐지면 신탁회사는 대내외적으로 소유권을 완전히 이전받고 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 처분할 수 있게 된다. 

 

Reference

• 부동산 2인자 부알못을 위한 온라인 강의
• 집코노미 - 90%가 모르는 아파트 사업의 구조
• [아하! 부동산 용어사전] 현대건설은 시행사가 아니다?
• 부동산 신탁 등기의 올바른 이해